どうもいけちゃんです。
今回は、このコロナショックでまさかの急落を経験したJ-REITをご紹介していきます！
REIT資産は、株式と債券の間のいわゆるミドルリスク資産と言われていました。
しかしながら、今年の3~4月にかけて下落幅は日経平均を大きく下回る結果となってしまいました…
まるで新興国資産かの様な値動きです。
しかし、このJ-REIT資産が実は直近急速に息を吹き返し始めているのをご存じでしょうか？
これだけ外出自粛が続けばオフィスやホテル、商業施設の見通しは決して明るくないはずなのに…
そこで、今回はなぜ今J-REITが買われ始めているのかについて、ファンドの内容も併せて解説していきたいと思います。
| J-REITリサーチオープンのポイント
・他の資産に比べて高い利回りが期待できる ・住宅、物流型の組み入れ比率が比較的高い ・平均賃料はほとんど下落していない |
J-REITリサーチオープンについて
まず、こちらが同ファンドの値動きですが、上記の東証REIT指数と同様に３月末にかけて国内の感染者数が増加するに伴って、短期間で大きく価格が落ち込んでいます。
この要因については後述します。
続いてポートフォリオの内容については、
総合型リートが半分以上を占めており、オフィス・住宅・物流型がそれに続いています。
他のJ-REITファンドを見るとオフィス型REITの組み入れが20％～30％と高めになっているファンドが多い中、J-REITリサーチオープンは用途別に関しても分散されているのが特徴的です。
ちなみに、同ファンドにも毎月分配型がありますが、個人的にはあまりおススメ出来ません。
これはコロナショックとかJ-REITとは関係なく、ほぼすべてのファンドに言えることですが、分配金を出すたびに純資産が減るため基準価額が下落します。
また、ご存じの通り特別分配金となれば自分の資産の切り崩しとなります…。
特に直近は、新型コロナウイルスの悪材料の出尽くし感から少しづつ相場全体が回復している最中である一方、まだまだ油断は出来ない状況ですから、シンプルに資産成長を狙うべく年２回決算型が良いと考えています。
もちろん、新型コロナウイルスが終息してから毎月分配型にスイッチングするのもありだと思います。
スイッチングをするのに手数料は掛かりません。
国内REIT市場の状況と見通しについて
では、肝心の国内REIT市場についてお話ししていきます。
今後の見通しを考察する前に、なぜミドルリスク資産だったはずのREITが株式よりも値下がりしたのかについて触れておきます。
REITが大幅下落した理由
REITが短期間で歴史的な下落をした理由は主に２点あります。
１つ目は地銀の売りです。
かねてからのマイナス金利によって銀行、特に地銀は従来のビジネスモデルが成り立たなくなり利息収入が一気に落ち込みました。
また、国債を始め債券も同様に利回りが低下するなかで、彼らが収益の補強に選んだのがREITでした。
先述の通り、REITの最大の特徴は高い利回りです。
コロナショック前、東証REIT指数がバブル期の水準にまで上昇していた背景には、こうした地銀の買いがありました。
ところが、今回の新型コロナウイルスの感染拡大によってREITの雲行きが怪しくなると、地銀はREITのロスカットをするようになり、それがやがて投げ売りを引き起こしてしまいました…。
加えて、業績が厳しい地銀としては現金を確保しておきたいという狙いもあったと思います。
２つ目は世界中でREITの先行きが不透明になったことです。
欧州を中心に３月の早い段階から、強烈なロックダウンを敷いたことによって物件の需要が低下し、収益の悪化が懸念されました。
在宅ワーク等が拡大する中で、不動産オーナーが賃料を下げてでもテナントが離れないようにする動きが出始めたためです。
こうした世界中の不動産市況の悪化によって、日本のREITも海外投資家からの売りを浴びる結果となってしまいました。
以上が直近REITが急落した理由です。
では今後の国内REIT市場は…？
下落要因が掴めたことろで、今後の見通しについてお話ししていきます。
ポイントは以下の３点です。
🔹イールドハンティングによる買い
🔹不動産賃料が下落していない
🔹物流や住宅関係が狙い目
イールドハンティングによる買い
表題にもある「イールド・ハンティング」とはその名の通り、利回りを追求することです。
今、REITの利回りが国内外の他の資産と比べて相対的に非常に高くなっています。
これは米国10年債利回りのチャートですが、3月からスタートしたFRBによる矢継ぎ早の利下げによって米国金利は一気に下落しました。
こうした中で、利回りを求める投資家が目を付けたのがREITでした。
特に、地政学的リスクや為替リスクのないJ-REITは国内の投資家にとってはまさにうってつけの商品でした。
海外投資家としても他国と比較して感染者と死亡者数が比較的少ない日本の不動産資産は魅力的に映ると考えられます。
価格が下落し多分、利回りが上昇しているREITは今後、新型コロナウイルスの事態が落ち着いていくにつれて利回りを求める投資家からの需要が増加していくと思います。
不動産賃料が下落していない
先ほど、欧州ではオーナーが賃料を下げてでもテナントをつなぎとめているという話が出ましたが、実は国内の不動産賃料は下がるどころが続伸しています。
(出典：三鬼商事株式会社HPより)
これは千代田区、港区、中央区等の都内のビジネス地区のオフィス賃料の推移です。
ご覧の通り、今年の2~4月にかけて賃料は下がるどころか上昇しています！
横ばいならまだしも、上がっているという事実には驚きましたが、オフィスを始めとして不動産の賃料というのはそう簡単に下げることは出来ません。
それはかのリーマンショック時も同様です。
(出典：三鬼商事株式会社HPより)
ちなみに空室率については、４月に入って多少上がってはいるものの…ほぼ横ばいで推移しています！
オフィスに限らず、REITの収益源のメインは不動産の賃料です。
その賃料が下がるどころか、継続して上昇しているのはREIT資産にとっては安心材料になると考えています。
物流や住宅関係が狙い目
賃料に関してはオフィスがメインでしたが、忘れてはならないのが物流と住宅です。
まず、物流については皆さん想像し易いと思いますが、在宅の時間が長くなったことでECの活発化し倉庫の需要は大幅に増加しています。
また、住宅についてですが、実は住宅についても先述のオフィス同様に賃料はほとんど変化していません。
加えて、住居というのは日常生活において必要不可欠ですから新型コロナウイルスの影響で、多少収入が停滞したり減少したからといって簡単に手放すような資産ではありません。
以上のことを踏まえて改めてJ-REITリサーチオープンのポートフォリオを見ると、総合型を筆頭にオフィス・物流・住宅にバランスよく投資されており、「イールド・ハンティング」の恩恵を十分に享受できる資産構成になっていることが分かります。
取扱い証券会社
以下に今回紹介したJ-REITリサーチオープンの取扱い証券会社のリンクと、過去の記事を貼っておくので、ぜひチェックしてみて下さい！
・松井証券
・楽天証券
まとめ
ではこれまでお話ししてきたJ-REITリサーチオープンのポイントをまとめておきます。
J-REITリサーチオープンのポイント
・現状の国内REIT市況に最適なポートフォリオの内容
・オフィス、住宅など不動産の賃料は下落していない
・今後、高利回り資産への需要が高まる可能性が高い
以下に、運用会社のリンクを貼っておくのでそちらも参考にしてみて下さい。
今回も最後までご覧いただきありがとうございました！
ではまた。
