どうもいけちゃんです。
昨晩の僕のツイートの内容です。
USリートがヤバい！！
本来、金利低下→REIT上昇が一般的ですが…
完全に逆相関になってしまってます！調べて、結果をブログに掲載します！ pic.twitter.com/h6OatwPbp6
— いけちゃん (@ikechannnnnnnn) March 18, 2020
これはフィデリティUSリートファンドの基準価額のチャートですが、ご覧の通り直近急激に下落し、3年前くらいの水準まで戻している状況です。
まあ、新型コロナウイルスの影響でリートだけじゃなく、金とかも売られてるのでしょうがないですけどね…( 一一)
しかし、過去の経験則からするとUSリートは今絶好の買い場と言えます！！
今回はまず、なぜ今USリートなのか？その理由を分析結果と合わせてご説明します。
その後、USリートの仕組みや特徴に関してお話ししていきたいと思います。
なぜ今USリートなのか
その理由は簡単で、
USリートと米国10年債利回りは逆相関の関係にあるから
です。
全部載せるとめっちゃ長くなってしまうので、一部のみですが2017/11/15を基準としてそこから2年間の各指標の相関関係を計算したものです。
(*直近の相場はボラティリティが大きいためデータとしては採取していません。)
すると以下の結果が出ました。
これを見ると、USリートと米国10年債利回りは約0.32の逆相関となります。
つまり、金利が10%下がったらリートは約3%上がるということです。
金利の低下はリートにとってはプラス要因になりますからね。
では、直近の金利はどうでしょうか。
3/19現在の水準はおよそ1.16%になっています。
これは2019年11月の1.8%くらいの水準からすると36%下落しています。
お！ということは…USリートは基準価額が10％くらい上がっているんじゃない？？
と思いきや、
！？
2019年11月の基準価額約3,600に対して、直近の基準価額が2,581ですから、およそ28%下落しています…(*_*;
理由は皆さんご存じの通り、新型コロナウイルスの感染拡大による影響に加え、トランプ政権やFRBの経済対策に対する不透明感が相場全体の重しになったからです。
しかし、上記でお見せした過去の相関通りに動いていたならば、本来USリートの価格は今の水準より40%近く上がる計算になります。
しかも、このままいけば米国もマイナス金利に突入する可能性が出てきています。
もしそうなれば更に金利が低下することになりますので、USリートには一層の上昇幅が生まれることになります！！
先日、米製薬会社のリジェネロン・ファーマシューティカルズが新型コロナウイルスの抗体を特定したり、富士フィルムのインフルエンザ薬アビガンが中国の臨床実験で良好な結果が確認されたりと良いニュースも出始めてきています。
終息がいつかを見極めるのは難しいですが、今は絶好の買い場であると言えます。
次回の記事では、「じゃあ実際に投資信託を買えば良いのか？」についてお話し致します！
ここから先は、USリートの仕組みや特徴について基礎的な部分から解説しますので、USリートについてもっと知りたいという方はぜひご覧ください。
USリートとは
そもそもリート(REIT)とはReal Estate Investment Trustの略で不動産投資信託のことです。
つまり、USリートはアメリカの不動産を投資対象とした不動産投資信託のことです。
通常、不動産に投資するなんて言ったらある程度のまとまった資金が必要ですよね…
しかし、商業施設やオフィスなどに投資をする投資法人などが投資先の不動産を資産として、それらを証券化し販売したものが不動産投資信託になります。
そのため、少額からでも投資が可能になっています。
また、保有している証券(持ち分)に応じて、不動産オーナーとしての権利も享受することが出来ます！
と言っても実際に不動産に住むとかは難しいと思いますが…笑
ではUSリートにはどんなメリット・デメリットがあるのでしょうか？
USリートのメリット
USリートのメリットには以下のことが考えられます。
🔹少額から投資が可能
🔹分散投資が出来る
🔹配当利回りが高い
少額から投資が可能
不動産を買う、ましてやそれがマンションやビル一棟となれば数億円、あるいは数十億円かかりますよね…
個人で、しかも余裕資金でこの金額を用意するのは容易ではありません。
でも、先述の通り不動産を証券化したことで小口でも販売出来るのが不動産投資信託のメリットの1つです。
少額でも、立派な不動産投資家の一人になれるわけです。
分散投資が出来る
【運用商品入門】の投資信託編でお話ししたように、投資信託は1つの商品で分散投資をすることが出来ます。
もちろん、不動産投資においても、地域や不動産の種類、築年数など様々なリスクを分散させることが重要になります。
その点、投資信託であればファンドマネージャーが運用し、分散投資を行ってくれるので非常に便利ですよね^_^
配当利回りが高い
不動産投資信託では、投資先の不動産から出た賃料収入などの利益を分配金として受け取ることが出来ます。
しかも、その配当利回りは他の商品と比べて比較的高い傾向にあります。
フィデリティUSリートだと、直近約４.5%の分配金利回りです。
(下落前の配当利回りは約3.5%でした）
その理由として、不動産投資法人は課税所得の90%以上を投資家に還元することで実質法人税が非課税になるからです。
そのため、リートの多くは配当金が毎月などけっこう頻繁に出るものが多くあります。
定期的にある程度の金額のお小遣いがあると思うと結構嬉しいものです。
USリートのデメリット
一方で、デメリットについては以下のことが考えられます。
🔹金利の変動の影響を受ける
🔹物件価値が下がる可能性がある
🔹為替リスクがある
金利の変動の影響を受ける
冒頭で熱く語らせて頂いたように、リートは金利と密接に関係しています。
逆にもし金利が大きく上がると、コスト削減のためもっと安い物件に引っ越そうと思う人が増えます。そうなると当然家賃収入が減ります。
また、不動産投資法人が物件を取得するにあたって、金融機関から借り入れをする場合があります。
その際に金利が高いと、払う利息も増えるため収益率が下がる要因にもなります。
こうしたことから金利の上昇局面はリートにとっては逆風になる可能性が高いということです。
物件価値が下がる可能性がある
築年数や地域性によって物件価値が下がると、賃料も下がるのが一般的ですよね。
賃料が下がると、リートの利益も下がることになるので価格や、分配金の低下要因になり得ます。
為替リスクがある
基本的に国内で販売されているUSリートは円建てのものがほとんどです。
しかし、投資先が米国の資産である以上、間接的にでも為替の影響が出るため、円高ドル安相場では価格の下押し要因になります。
ただ、商品によっては為替のリスクを抑えた為替ヘッジコースもあります。
(*為替のヘッジコストが掛かるケースがあります。)
ちなみに為替リスクは裏技を使えば簡単にヘッジ出来ます。
FXでドルを同金額分空売りするだけです。
しかもレバレッジが効くのでUSリートを買った金額の1/10、1/20の金額で同金額分を空売り出来ます！
しかも、今後マイナス金利の可能性も出てきていることから、逆に金利収入がもらえる可能性もあるのです！
ちなみに今、DMMがキャンペーンをやっているのでおススメです！
口座開設して取引すれば20,000円もらえるのは結構すごいですよね^_^
FXについては別記事で詳しく解説したいと思います！
最後に
USリート、いかがでしたでしょうか。
配当利回りはさることながら、今ならかなり安いところで買うことが出来るため、値上がりも期待出来るのは非常に魅力的です^_^
新型コロナウイルスが落ち着いてきたとしても、いきなり金利を上げるということは考えにくいため、リートにとっては良い環境が続くと考えられます。
次回はリートファンドを買うにあたり、どこにするべきかについてお話ししていきます！
ではまた！
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